מיסוי הכנסות משכר דירה מהארץ ומחו״ל

השקעה בנדלן למגורים היא אחת מאפיקי ההשקעות הפופולרים ביותר, מאמר זה יסכם את מגוון מסלולי מיסוי הכנסות משכר דירה מהארץ ומחו״ל וכן למי שמשכיר את דירתו ושוכר דירה חליפית - העומדים לרשות הנישומים לשנים 2025 - 2026 ומאפשרים אופטימיזציה אישית בהתאם לנתוני ההשקעה ולרמת ההכנסות של המשקיע: מיסוי הכנסות משכר דירה בישראל

א. מסלול פטור מלא - מסלול זה מתאים למי שההכנסות שלו משכ״ד נמוכות מ 5,654 ש״ח לחודש

ב. מסלול פטור חלקי - כאשר ההכנסה עולה על תקרת הפטור 5,654 ש״ח, התקרה "נסוגה" בהתאמה. דהיינו על כל שקל שחורג מהתקרה, מופחת שקל מהפטור.

לדוגמה: אם ההכנסה משכ״ד היא 7,000 ש"ח לחודש, החריגה מהפטור היא 7,000- 5,654 = ב-1,346 ש"ח. לכן, תקרת הפטור החדשה שלכם תהיה 5,654 פחות 1,346 ש״ח = 4,308 ש"ח.

המס: על ההפרש 7,000 ש״ח פחות 4,308 ש״ח = 2,692 ש״ח יחול מס שולי שמתחיל מ-31% (למעט אם אתם בני 60 ומעלה הנהנים ממדרגה התחלתית של 10%).

במסלול זה ניתן להכיר בהוצאות אולם באופן יחסי לאופן שבו הוכרה ההכנסה מהשכירות - אם נמשיך בדוגמא לעיל שההכנסה משכ״ד היא 7,000 ₪, והחלק החייב במס (לאחר חישוב נסיגת הפטור) הוא 2,692 ₪, וההוצאות על הנכס (תיקונים, פחת, ריבית על משכנתא וכד׳) הסתכמו ל 1,000 ₪, נחשב את היחס: 2,692 מתוך 7,000 = 38.4% וזה האחוז שיוכר כהוצאה מוכרת מסך ההוצאות 1,000 ש״ח = 384 ₪ הוצאה מוכרת.

מסלול זה מחייב הגשת דוח שנתי ומתאים למי שההכנסה שלו משכ״ד היא מעל 5,654 ש״ח ומתחת ל11,308 ש״ח, בהכנסה מעל 11,308 ש״ח יש לעבור למסלול המס השולי.

כך שבפועל נקזז מההכנסה החייבת 2,692 ש״ח הוצאה מוכרת של 384 ש״ח ועל הרווח נשלם 31%

ג. מסלול מס מופחת 10% - במסלול זה משלמים 10% על ההכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות.

כדי להגיש הכנסות שכירות במסלול זה חובה לדווח על ההכנסות משכירות עד 31 בשנה העוקבת, לסרוק ולהעלות את חוזי השכירות לאתר רשות המיסים ולשלם את המס. ד. מסלול המס השולי - במסלול זה מסכמים את הכנסות השכירות, מורידים מהם את הוצאות השכירות המוכרות ועל הרווח משלמים מס שמתחיל ממדרגת מס של 31% ומעלה.

מסלול זה מחייב הגשת דוח שנתי.

מיסוי הכנסות משכ״ד בישראל לשוכרים בעלי דירה יחידה שמשכירים את דירתם במקביל -

בעלי דירה יחידה, אשר משכירים את דירתם למגורים ושוכרים נכס למגורים (לא לעסק) יכולים לקזז מהכנסות שכ״ד שהינם מקבלים את הוצאות שכ״ד שהם משלמים עד תקרה של 7,500 ש״ח. ההפרש ימוסה במסלול ה10% ללא ניכוי הוצאות וללא צורך להגיש דוח שנתי או במסלול המס השולי שמתחיל ב31% (אא״כ כאמור עברתם את גיל 60) ומאפשר קיזוז הוצאות ומחייב הגשת דו״ח שנתי.

מיסוי הכנסות משכר דירה בחו״ל

א. מיסוי 15% על ההכנסה ברוטו ללא קיזוז הוצאות מלבד פחת בניכוי מרכיב הקרקע וללא מתן זיכוי מול מס ששולם בחו״ל על הכנסות השכירות.

ב. מסלול מס שולי - חישוב המס מתבצע על הרווח משכ״ד לאחר ניכוי ההוצאות הרלוונטיות: דמי ניהול, אחזקה, ריבית הלוואה לרכישה, נסיעות לחו״ל לבדיקת הנכס ופחת. שיעור המס על הרווח מתחיל מ-31% במסלול זה ניתן להזדכות על המס ששולם במדינה בה נמצא הנכס ולקזז הפסדים פסיביים אחרים.

המידע המוצג במאמר זה הינו כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.

משרדנו עומד לרשותכם לבחינת התיק האישי שלכם והגשת הדיווחים הנדרשים לרשות המיסים.

לשאלות ויצירת קשר ניתן לפנות כאן או בוואטסאפ - אנו זמינים לשירותכם בכל עניין